不動産の相続登記を自分で行う方法
不動産の相続登記を自分で行う手順、必要書類や費用について
土地や建物、マンションなどの不動産を相続したら、相続登記をしなければなりません。
今後数年のうちに相続登記が義務化され、登記をせず放置していると「過料」というペナルティを受けるリスクも発生します。
今回は不動産の相続登記を自分で行う全手順を、必要書類の集め方や費用の点も含めて相続案件に積極的に取り組んでいる立川市の税理士がお伝えします。
相続登記とは
相続登記とは相続した不動産について、被相続人（死亡した人）の名義から相続人の名義へと変更する手続きです。所有者が死亡しても名義は自然に変更されないので、相続人が申請して名義変更しなければなりません。
相続登記は不動産の所在する法務局へ申請して行います。
相続登記が義務化される！
現時点では相続登記は義務ではありませんが、今後法改正によって義務化されることが決定しています。
2024年（令和6年）4月1日に施行される改正不動産登記法により、不動産を相続したら基本的に相続人となったことを知ってから3年以内に相続登記しなければなりません。
期限を過ぎると「10万円の過料」というペナルティが科される可能性もあります。
2024年3月31日以前に相続した人にもこの規定が適用されるので、不動産を相続したら早めに相続登記しましょう。
自分で相続登記すると良いケース
自分で相続登記をすると、司法書士に依頼する費用がかからないメリットがあります。
司法書士に依頼すると1件について5〜10万円程度はかかるので、それなりの出費です。
また、司法書士に依頼すると、司法書士会会則等により、遺産を受取らない相続人も本人確認及び意思確認が必要になるため、手間がかかります。
さらに、判断能力や意思能力が疑わしいと、司法書士が依頼を受けてくれない場合もあります。
ただし複雑なケースでは、自分で相続登記すると膨大な手間がかかってしまうのがデメリットです。
逆に、多少手間と時間がかかってしまっても良いのであれば、不備を何回か修正すればいずれは登記が完了することになるので、税務申告と違って申請後に心配する必要は無いでしょう。
以下のような状況であれば、自分で相続登記する方法がお勧めです。
- 相続人が配偶者と子どもだけなど単純な事案
- 被相続人の戸籍調査が簡単な事案
⇒ただし、複雑な事案でも相続税申告が必要な場合は税理士に調査を依頼することもできます。
- 相続登記を行う時間的余裕がある方
相続登記に必要な書類
相続登記を行う際には、多数の必要書類を集めなければなりません。
相続登記には3種類の方法があり、それぞれ集めるべき書類が多少異なります。
3種類の相続登記の方法
遺産分割協議によって相続登記する方法
相続人同士が遺産分割協議を行い、特定の相続人が不動産を相続する場合です。
遺産分割協議で定められた相続人が自分で法務局へ申請し、名義変更（相続登記）を行います。
法定相続分に従って相続登記する方法
遺産分割協議をしない場合や話し合ってもまとまらない場合などに、法定相続分に応じて相続登記する方法です。
不動産は相続人全員の「共有」状態になり、持分割合は法定相続分とおりになります。
たとえば配偶者と2人の子どもが法定相続分に従って相続登記すると、不動産は配偶者が2分の1、子どもたちそれぞれが4分の1ずつの共有状態になります。
ただし共有にすると、将来の不動産活用が難しくなるなどの問題が発生するので、あまりお勧めではありません。
相続税の申告時までに遺産分割協議が成立していないと、配偶者控除や小規模宅地の特例を適用しにくくなるデメリットもあります。
遺言書で相続登記する方法
遺言書によって不動産を受け継ぐべき人が指定されていたら、指定された相続人や受遺者が相続登記を行います。
共通して必要な書類
以下ではまず、すべてのケースで共通して必要となる書類と取得方法をご提示します。
| 書類の名称 | 取得方法 |
|---|---|
| 登記申請書 | 自分で作成する（法務局に書式があります） |
| 被相続人の住民票除票または戸籍附票 | 役所で取得する |
| 相続人全員の戸籍謄本 | 役所で取得する |
| 不動産を取得する相続人の戸籍附票または住民票の写し | 役所で取得する |
| 相続関係説明図（戸籍謄本類の原本還付を希望する場合） | 自分で作成する |
| 固定資産評価証明書 | 役所で取得する |
遺産分割協議で相続登記する場合の必要書類
遺産分割協議で不動産の相続人を決めて相続登記する場合には、上記に足して以下の書類が必要です。
| 書類の名称 | 取得方法 |
|---|---|
| 遺産分割協議書（相続人全員が実印で署名押印したもの） | 相続人が自分たちで作成する |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 役所で取得する |
| 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本（全部事項証明書） | 本籍地のある役所で取得する |
法定相続分に従って相続登記する場合の必要書類
法定相続分に従って相続登記する場合、以下の書類が必要です。
| 書類の名称 | 取得方法 |
|---|---|
| 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本（全部事項証明書） | 本籍地のある役所で取得する |
遺言書で相続登記する場合の必要書類
遺言書によって相続登記する場合には、以下の書類が必要です。
| 書類の名称 | 取得方法 |
|---|---|
| 検認済みの遺言書（ただし公正証書遺言や法務局に預けられていた自筆証書遺言の場合には検認不要） |
自筆証書遺言の場合、自宅や貸金庫など、あるいは法務局で取得する |
相続放棄した人がいる場合
相続人の中に相続放棄した人がいる場合「相続放棄受理証明書」が必要です。
家庭裁判所へ申請して取得しましょう。
自分で相続登記する手順
次に自分で相続登記する手順をみていきましょう。以下は遺産分割協議によって相続登記する場合の手順です。
STEP1 相続物件の特定
まずは相続する物件を特定しなければなりません。
このとき「登記事項証明書」に記載されている情報が必要です。地番や家屋番号などの物件情報は住所表示とは異なる場合も多いので、混同しないようにしましょう。
固定資産税納税通知書や権利証、登記識別情報通知書、不動産の売買契約書などの資料から地番や家屋番号等を特定できます。
その上で、法務局へ登記事項証明書を申請してみてください。
登記事項証明書の発行を受ける際、1通につき600円の手数料がかかります。
STEP2 被相続人の戸籍を収集
次に被相続人の生まれてから死亡するまでのすべての戸籍謄本類を収集しましょう。
被相続人が結婚や離婚をしたり本籍地を移動したり戸籍の再編成が起こったりすると、その都度新しい戸籍が作られます。1つの役所ですべての書類が揃うとは限りません。
戸籍関係書類は、本籍地のある役所で保管されています。本籍地のある役所へ1通1通、順番に追いかけて申請取得しましょう。
戸籍謄本の申請方法
戸籍謄本類の取得方法として、実際に本籍地のある役所へ出向いて申請する方法と郵送で申請する方法があります。
郵送で申請する場合、申請用紙と身分証明書の写し、相続人であることがわかる資料、費用支払いのための定額小為替と返信用の切手を入れて役所へ送付しましょう。
役所から該当の謄本を送ってもらえます。
戸籍謄本の取得費用
戸籍謄本の場合には450円、除籍謄本や改製原戸籍謄本の場合には750円の費用がかかります。
郵送で申請する場合には送料や定額小為替の費用が別途必要です。
戸籍収集の際の注意点
戸籍謄本類の収集は、根気強く進める必要があります。
1通でも抜けると相続登記の申請を受け付けてもらえないので、時間をかけても慎重に収集しましょう。
また、郵送で申請する場合には、「出生から死亡までの連続戸籍を取得したい」という希望を余白等に記述しておくと、その役所で発行できる分を発送してもらえます。
その場合、同封する定額小為替の通数がわからないので、余分に定額小為替を同封しておくと、戸籍謄本と一緒に余分だった定額小為替を同封して返してくれます。
また相続人が孫や親、兄弟姉妹や甥姪等の場合、子どもや親など別の人の戸籍も必要となり、集めるべき書類が膨大になる傾向があります。
STEP3 遺産分割協議書の作成
遺産分割協議によって相続登記する場合には、相続人全員が参加して遺産分割協議をしなければなりません。
1人でも抜けると遺産分割協議が無効になるので、必ず全員が参加して話し合い不動産の相続人を決めましょう。
全員が合意できたら、合意内容を明確にした遺産分割協議書を作成します。
なお相続税がかかる事案では、税理士に遺産分割協議書の作成をおまかせいただけます。
STEP4 必要書類の収集
相続登記申請に必要な書類を集めます。
住民票や印鑑証明書は住所登録している役所へ申請しましょう。取得の際、1通について300円程度の費用がかかります。
戸籍附票は本籍地のある役所で取得できます。費用は1通300円程度です。
不動産の固定資産評価証明書は、不動産が所在する役所で取得しましょう。費用はやはり1通300円程度です。
STEP5 登録免許税の計算
相続登記する際には「登録免許税」を払わねばなりません。
先に自分で金額を計算し、収入印紙を用意しておく必要があります。
相続登記の登録免許税の金額は、以下の計算式で算定します。
固定資産評価額×0.4％
固定資産評価額は、役所で取得した固定資産評価証明書に記載されています。
評価額の1000円未満は切り捨てて計算し、算出した金額については100円未満を切り捨てて最終的な登録免許税額を求めます。
STEP6 管轄の法務局を特定
相続登記を申請する法務局には「管轄」があります。
不動産の所在地の管轄法務局へ申請しなければならないので、事前に調べておきましょう。
法務局の管轄は、こちらから調べられるのでご参照ください。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji10.html
STEP7 登記申請書の作成
書類がそろったら、登記申請書を作成しましょう。
登記申請書の書式は法務局にもおいてありますし、ネット上からダウンロードして作成できます。
https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html
記載例も掲載されているので、参考にしながら作成してみてください。
17）所有権移転登記申請書（相続・公正証書遺言）、18）所有権移転登記申請書（相続・自筆証書遺言）、20）所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）が一般的によく使われると思います。
それぞれ「様式」は「登記申請書」の部分しか無いので、「遺産分割協議書」、「相続関係説明図」、「委任状」については、「記載例」のWordファイルを編集して作成すると楽に作成できると思います。
STEP8 原本還付を申請する場合の準備
相続登記を申請するときには、原本還付を申請することも可能です。
原本還付とは、登記が終了した段階で提出した書類を返してもらう手続きです。
特に戸籍謄本類を返してもらえると、後に金融機関で預金の払い戻しを受けたり証券会社で名義変更を行ったりするときに使えて便利です。
還付を受けなければ、あらためて被相続人の戸籍謄本類を集め直さねばなりません。
戸籍謄本類の原本還付を受ける際には、「相続関係説明図」を用意する必要があります。
相続関係説明図とは、被相続人と相続人の関係性を記した家系図のような表です。
相続関係説明図の右下には「相続を証する書面は還付した」という確認欄を入れます。
相続関係説明図と戸籍謄本類の原本を提出することにより、戸籍謄本類のコピーの提出が不要となります。
他方、遺言書、遺産分割協議書、印鑑証明については、相続関係説明図を用意してもコピーの提出が不要とはなりません。
そのうえで登記申請書と相続関係説明図と遺言書等の原本のコピーをまとめてホッチキス等でとめて、割印を押しましょう。
遺言書等のコピーの1枚目には「原本に相違ありません」と記載して日付を入れて、申請者が署名押印をします。
原本を郵送で受け取りたい場合には、返送用の封筒と切手を一緒に提出するか、レターパックを一緒に提出しましょう。
もし、原本還付の手続きが面倒であれば、相続登記に必要な書類を予め一部ずつ余分に用意しておきましょう。
自筆証書遺言については通常一部しか原本が存在しないため、原本還付の手続きが必要になります。
STEP9 登記申請書類の提出
書類をそろえたら、登記申請書に必要な分の収入印紙を貼り付けて管轄の法務局へ提出します。
提出方法には以下の3種類があります。
法務局へ持参
管轄の法務局へ書類を持参する方法です。時間と労力がかかりますが、その場で質問や相談ができるメリットがあります。
郵送
管轄の法務局へ書類を郵送して提出する方法です。遠方の場合などには郵送を選択するとよいでしょう。
オンライン
オンラインで登記申請する方法もあります。ただしアカウント登録が必要で専用ソフトをダウンロードしなければならないなどのステップが必要で、少々ハードルが高くなっています。
パソコン関係が得意な方などは利用してみるのもよいでしょう。
STEP10 原本や登記識別情報通知の受け取り
書類提出後、訂正事項があれば法務局から連絡があるので対応しましょう。
無事に登記申請書が受理されると、登記（不動産の所有者名義）が書き換えられます。
原本を郵送で送ってほしい旨申請していた場合、郵送で戸籍謄本類が返却されます。
郵送申請にしなかった場合、法務局へ原本類を取りに行かねばなりません。
また不動産の新しい所有者には「登記識別情報通知書」も渡されます。
登記識別情報通知書とは、不動産の所有者であることを証明する情報が記載された書類です。昔の権利証と同等のもので、不動産を売買する際などに必要となる非常に重要なものですので、受け取ったらなくさないように厳重に保管しましょう。
法定相続分に応じて相続登記する場合
法定相続分に応じて相続登記する場合には上記のうち「遺産分割協議書の作成」に関するステップが不要です。
遺言書で相続登記する場合
遺言書で相続登記する場合、自筆証書遺言（法務局で保管されていない場合）や秘密証書遺言であれば「遺言書の検認」を受けなければなりません。
公正証書遺言の場合、検認手続きは不要です。
また遺言書があれば、被相続人の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本を集める必要はありません。
相続登記にかかる費用
相続登記にかかる費用は以下のとおりです。
- 登録免許税…固定資産評価額×0.4％
- 戸籍謄本や住民票、固定資産評価証明書を集める費用…合計数千円
相続税については税理士に相談を
不動産を相続すると相続税がかかるケースも多々あります。
相続登記は何とか自分でできたとしても、相続税の申告の際には複雑な評価や計算が必要となり、ご自身で対応するのは難しいでしょう。
間違えると、相続税を払いすぎてしまうケースも多く、また、申告期限後5年間は税務調査の可能性があるので、相続に力を入れている税理士に依頼する方が安心です。
当事務所では立川市を中心に多くの方から相続のご相談をお受けしてきました。
相続登記についても、司法書士法に抵触しない程度の一般的な相談には対応することも可能です。
また、相続関係に詳しい司法書士のご紹介も可能ですので、ご自身で相続登記するのはハードルが高いと感じる方も、お気軽にご相談ください。
