鎌田相続税理士事務所｜立川相続行政書士事務所

いわゆる「換価分割」ですね。

いいえ。Aさんの売却代金取得分である3分の1の部分についてしか小規模宅地等の特例を適用できません。

売却代金を3人で均等に分けるということは、不動産を3分の1ずつ取得したものとして相続税申告をすることになるので、特例を適用できるのも3分の1だけになります。
仮に不動産全部をAさんが取得したものとして、敷地全体に小規模宅地等の特例を適用するとしれば、Aさんが売却代金を他の2人に渡したときには贈与となり、高額な贈与税が課税されることになってしまいますよね。

さすが！お察しの通りです。相続税の方ばかりが注目されがちですが、譲渡所得は20.315％と相続税の10％よりも最低税率が高く、基礎控除もゼロになることが多いので注意が必要です。
さらに、3人とも国民健康保険に加入していれば、翌年度の国民健康保険料が3人とも上限まで達してしまうことになります。

はい。特にAさんの場合は他の財産が少額で、敷地も昭和30年代に取得したとのことなので、遺産の分割方法により受ける影響は、相続税よりも所得税の方が大きいと推察されます。

そうですね。税理士までネット上でそのような説明をする人がいて驚いてしまいます。
でも、遺産分割協議や相続登記まで完了してからうちに相談に来る方の中には、所得税を払い過ぎる結果になってしまっている方もいますが、税務相談はそもそも司法書士の業務の範囲外なので損害賠償を受けることも難しくなります。
相談者:なるほど。やっぱり、税理士にも相談しながら遺産分割協議を進めたほうが良いですね。

それは、「換価分割」ではなく「代償分割」で、他の2人に支払った1000万円ずつは「代償金」ということになると思われます。
不動産を売却せずに相続人がそのまま住み続ける場合には、「換価分割」は選べないので「代償分割」を選ぶことが多いですね。

いいえ。例えば、「売却後に1000万円ずつ支払うものとする」という「代償分割」も可能です。

確かに、売却後に金銭を他の相続人に支払う場合、「換価分割」と「代償分割」の違いが分かりづらいですね。簡単に言ってしまえば、「換価分割」は「割合」で決める、「代償分割」は「金額」で決める、という違いがあると思います。

はい。したがって、例えば、「代償金として、売却代金の3分の1ずつを支払うものとする」というような分割方法は「代償分割」のようにも見えますが、「換価分割」とみなされてしまいますので注意が必要です。

そうですね。もし相続税申告期限前に売買契約まで進めることができそうであれば、「不動産以外の財産の分割と代償金の額については別途協議する」という、不動産登記のみを目的とした遺産分割協議書を先に作成しておき、後から代償金の額を決めて相続税申告を行うことも可能だと思います。

はい。平等性を追求するとなると、所得税、住民税や国民健康保険料なども相続税申告期限前に計算することになりますしね。

分割が完了したものとして相続税申告書を提出した時点で課税関係が一旦確定することになるので、その後、新たに代償金をもらうことになると、代償金に贈与税が課税されることがあります。

はい。でも、そのような理由で売買契約を急いでしまうと、売買金額が通常より安くなってしまうこともありますし、平等性を追求すると結局は「換価分割」を選ぶ方も多いです。

はい。例えば、被相続人が昭和56年5月以前に建てられた一軒家に一人暮らしだった場合には、取り壊してから売却すれば、所得税で空き家特例を適用できる可能性があります。
もし適用できれば、相続人毎に2000万円もしくは3000万円の特別控除を売却収入からマイナスすることができます。

そのとおりです！

そうとも限りません。いわゆる「家なき子」として小規模宅地等の特例を適用できる可能性はあります。

よくあるケースであるにも関わらず、なぜかあまり知られていないことですが、相続人が賃貸以外に住んでいた家屋が「相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋」、つまりAさんのご実家であれば、「家なき子」の対象になり得るんです。

確かに現行法上ではそうなんですが、空き家特例は令和9年までの時限立法で、延長されたとしても、特に取得者が複数の場合の特別控除の額の部分についてはさらに見直される可能性も考えられます。その場合には「代償分割」の方が有利になるかもしれません。
私の個人的な憶測ですが、あくまでも、倒壊の虞のある空き家の問題を解消するのが特例の趣旨なので、単独取得よりも取得者が多い場合の方が税負担が大幅に軽減されることが本当に趣旨に適っているのかという問題がありますからね。

また、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合、入所時点で一人暮らしであった必要があるので、お父様が長期入院された時点で、つまり老人ホーム等に入所する直前にAさんが実家を出たほうが良いということにもなってしまうんですが、そういう手段をとることについても、人それぞれ生じる感情が異なると思います。

そうですね。お気軽にご相談ください。